我们的观点：近期公司的股价较高点已有25%的回调，反应了市场对公司未来销售的悲观预期。我们认为，中国金茂的主要项目位于一线及核心二线城市，且产品定位中高端改善需求，“金茂府”成为公司的拳头产品，我们看好 未来一、二线城市的市场，公司将受益。另外，公司的土地一级开发业务不仅为公司带来土地增值的超额收益，还将成为公司获取土地储备的重要途径。我们维持公司的“买入”评级，提升公司目标价至5.10港元，相当于NAV折让30%，相当于2017-2018年的12和10倍PE，较现价有40%的上升空间。“混改”的进展将成为公司股价的重大催化剂。

　　合约销售稳步推进，全年销售目标无忧：10月份公司合约销售金额和面积分别为51.98亿元和19.8万平米，同比增长32%和39%；1-10月份公司累计合约销售金额为416.6亿元，同比增长42.2%，合约销售面积为176.1万平米，同比增长39%，合约销售均价超过23000元每平米。另外，公司的南京青龙山土地一级开发项目累计出让3块土地，合计金额40亿元，公司总的销售金额达到457亿元。市场担心在严格控制预售证的情况下，公司完成全年销售目标有难度，公司已经挂牌北外滩两栋写字楼，总货值超过200亿，预计年底可完成签约，因此，全年销售额将接近700亿元，全年销售目标无忧。展望2018年，公司可售货值充足，有望提前冲击千亿销售规模。

　　土地一级开发持续贡献超额利润：截至目前，公司的南京青龙山项目累计出让三块土地，其中一块由公司自己获取，这三块土地预计到2018年做收。由于政府限价，出让均价有所回落，但公司的利润空间仍然很高。公司新拓展的5个全新土地一级开发项目正逐渐落地，温州项目公司已经获取了近60万平米的土地。该业务成为公司的一大特色，不仅带来土地增值的超额收益，也成为公司未来获取优质土地储备的独特方式。

　　超强的拿地能力是公司的核心竞争力：在土地市场竞争激烈的情况下，公司拥有多种拿地方式，除了招拍挂，公司还可以通过收购，土地一级开发，以及母公司的项目孵化来获取优质土地储备。公司今年加大拿地力度，积极获取优质土地储备，为后续销售高增长打下基础。1-10月份累计获取28个全新项目，均位于重点城市，预计总建筑面积达到600万平米，公司的权益建筑面积为280万平米，总计土地款超过800亿元，公司权益土地款约400亿元，权益比例达到50%，有效的分担公司的风险及财务压力。公司进入了多个新的城市，如成都、温州等，城市布局更趋完善，可支撑更大销售规模。

　　“混改”东风激发企业活力：公司的“混改”正按照预定计划稳步推进当中，管理层也将在混改后继续增持公司股票，“混改”的完成将大大激发企业的活力。公司自2016年以来，加大了土地的获取，母公司在业务上的支持力度空前。在接下来几年，公司将保持高速增长，5年实现2000亿的销售额，公司的综合开发和运营能力是行业内稀缺的。

　　财务实力雄厚：截至2017年中期，公司平均融资成本为4.59%，处于行业较低水平，凸显公司雄厚的财务实力。净负债率约65%，公司持有超过200亿元的现金，财务风险处于可控的范围内。公司刚刚发行了3亿美元年息4.875%的次级担保永久资本证券，补充了运营资金，公司的融资通道畅通，融资成本优势明显。

　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、公司销售不及预期、土地一级开发出让土地不及预期。