本文选自“雪球”，作者“刘备教授”，原标题《地产股的超级利好REITs解读》。

　　今天地产股超级威武。为什么说意外呢?因为最近唱空房地产的声音挺多的，房住不炒也成为了大会的主旋律之一。虽然如果坚持读我夜报的同学应该明白这些实际上是有利于上市公司大开发商的，但是既然有这个舆论在，短期压制一下房产股也很正常。

　　我也做好了思想准备，要等10月销售数据出台后融创再走下一波行情。

　　但是世界上没有无缘无故的大涨。整个房地产板块都起来了，一定有原因。我仔细研究了下，才发现有个超级利好被忽略掉了——就是保利地产（600048）获批发行国内首个REITs产品。

　　先大概做个名词解释。REITs就是房地产信托投资基金，也就是可以上市交易的专门投向房地产投资领域的基金。内地以前没有此类产品，但是香港有。我们看看香港主要的几个REITs产品的概况吧。下图转自雪球球友。

　　不看不知道，一看吓一跳。这些基金每年的涨幅平均达到了20%以上，中位数也有12%，每年的股息也有4个点到8个点不等。

　　REITs可以设计的很复杂，今晚夜报就尽量把复杂问题简单化，说明白这是什么玩意儿，为毛对地产股是天大的利好。由于我也不是专业人士，后面阐述中可能细节上会有一些问题，但大方向上应该没错。

　　基础的REITs是住宅出租类的。最简单的理解就是通过这个基金筹集一笔钱，造好房子，再把房子租出去，主要的回报就是租金收入。类似于我们普通人买几套房子做包租公。

　　同学们可能会奇怪那么这个基金怎么赚钱呢?以大杭州为例，目前的每年租金收益大概相当于房价的1.5%，帝都和魔都可能更低，1%不知道有没有。如果按照这个标准，REITs的收益恐怕连银行定期存款都跑不赢。

　　这里面恐怕有两个关键。

　　第一个关键是天朝目前的租售比太低。我在英国有过租房经历，也了解过意大利和西班牙的行情，英国的租售比大概是5%左右，意大利和西班牙能达到10%以上。

　　按照国际标准，租售比4%大概是正常的底线，也就是房价相当于25年的房租。我算了一下，大杭州的房价假如没有去年以来的一波翻倍，那么租售比大概是3%左右，已经接近正常了。

　　第二个关键是REITs是靠租房赚钱的，而不是靠卖房赚钱。两者有何区别呢?

　　这里要出一道算数题了，假设一个房地产公司以2万元/平米的价格拍得土地，这个房子最终要卖多少钱才能让公司赚销售额的10%?

　　按每平米计算，土地是2万元，建安(建筑与安全设施)成本算0.3万元，假设开发周期为2年，每年的财务成本为7%是一共0.28万元，这样成本就是2.58万元，再综合考虑一些别的成本算2.6万元好了。

　　但你千万别以为房子卖2.9万元就能赚10%了，因为政府还有一个终极大杀器土地增值税。2万元获得的土地，3万元卖出去，增值部分是1万元，大概来说需要交增值部分的30%的土地增值税，也就是0.3万元。所以最后房子大概要卖3.3万元房地产公司才能赚10%。

　　也就是说，同样2万元拍下来的地，个人房东购置是3.3万元。而RETIs可以省下房地产公司本来要赚的10%;省下土地增值税部分10%(因为没有销售就没有增值部分);此外由于有RETIs提供支持，开发商就不用再向银行或者别的金融机构融资了，两年的财务成本又省下来了，综合看大概又是10%。

　　也就是说RETIs拿房的成本要比自然人房东低30%左右，假设租金一样的话，回报率可以高40%左右。

　　第三个关键是政府很可能给予RETIs一些政策优惠。比方说上海最近就出现了全部用于出租的土地拍卖，价格比边上普通地皮便宜一大块。

　　给个小结论就是，通常来说RETIs租房收益率可以比个人房东高40%-100%，视政府的优惠政策而定。

　　那么假如在一个正常的租售比社会中，比方说香港。普通租售比是年化4%，那么TETIs的收益年化就会有6-8%。显然这就和前面那个表能对上了。

　　而在天朝，由于目前一二线城市的租售比年化不过1-2%，即便翻倍也只有2-4%，所以短期看还是不那么划算的。但是要注意以下几点：

　　(1)未来房租大概率是逐年上升的，而RETIs的建房成本从造好后就是固定的，那么长期看收益率是会超过4%的。已经超过了普通理财产品的利率，那就会有吸引力。

　　(2)政府必然会给RETIs提供比较给力的政策支持。到底会有什么政策请同学们开脑洞，大概率是提供比较便宜的土地甚至免费划拨土地——那收益率就会飞了。

　　理解了以上两点就会明白为毛RETIs是对地产股的超级利好了。

　　第一，过去一两年很多房企在拍地中都有自持房产限制，也就是房子造出来以后相当部分只能租，不能卖。大家知道，开发商都是借钱开发房子的，假如以7%的利率融资造房子然后每年2%的房租收益来自持，开发商就是天下最大的慈善机构了。但是有了RETIs后，房产税就可以从社会中募集资金来造这个房子，一下子摆脱了高额的财务负担。

　　第二，由于政府大概率会为RETIs提供低价土地，而RETIs又是可以在二级市场中交易的，其中很明显可能会存在套利机会——看看前面香港的那几个RETIs产品，最夸张的有年化50%的收益。所以地产商完全有可能通过自持RETIs的方式来从二级市场获利。